Как проверить участок перед покупкой

05.08.2024

6 мин

Автор: Виталий Саратов

#Инженерные коммуникации

Оставить заявку

Содержание

1.Что необходимо узнать об участке?

2.Перечень документов для проверки

3.Проверка в интернет-источниках

4.Что делать, если проблемы выявлены после покупки?

Любой товар перед приобретением тщательно проверяют, тем более, когда речь идет о дорогостоящих вещах. Участки – не исключение, и проверить их до приобретения намного сложнее, чем платье или машину. Вместе с тем покупка земли сложный процесс с точки зрения оформления. На нее нужно не просто составить договор купли-продажи, но еще до этого тщательно проверить сам участок и все документы на него.

При этом действуют в двух направлениях:

1.На бумагах – важно проверить перед покупкой все детали документального оформления, назначение участка, существующие ограничения и обременения. В противном случае можно столкнуться с длительными судебными тяжбами.

2.2. На местности – это проверка реального положения дел, можно визуально оценить все особенности земли и пройтись по земле.

При покупке земельного участка действуют комплексно. Его осматривают и проверяют данные. Что же нужно учесть, чтобы избежать проблем, как проверить участок?

Что необходимо узнать об участке?

Первое замечание – купить участок можно, только если он стоит на кадастровом учете. Это значит, что информация о территории имеется в ЕГРН.

Важно убедиться в следующем:

1.Надел находится в собственности продавца и у него есть права на землю.

2.Адрес, границы и площадь соответствуют реальным, отсутствуют споры по данному вопросу.

3.Отсутствуют сервитуты, аресты, прочие обременения и ограничения прав на продажу, например, в случае банкротства.

4.Земельный участок можно использовать для целей покупки, например, на нем можно построить дом.

5.Положение красных линий – участок не пересекает территории соседей или земли общего пользования.

6.Земля не лежит в охранных зонах или территориях регулирования застройки, что может помешать строительству.

Вопросов много, где же найти на них ответы? Для этого существует много документов и информация в открытых источниках.

Перечень документов для проверки

Одного визуального просмотра земельного участка мало. Поэтому лучше изначально проанализировать документы. Таким образом можно отсеять те участки, которые не подойдут вам в силу тех или иных факторов.

Обратить внимание нужно на следующие документы:

1.Документ на участок, подтверждающий право собственности– до сентября 2013 года выдавали свидетельства о регистрации права собственности, сейчас используется выписка из ЕГРН.

2.Кадастровый план – позволяет оценить положение территории.

3.Правоустанавливающие документы на участок – всевозможные договоры (купли-продажи, мены, дарения и пр.), акты местной администрации, решения суда, свидетельства о приватизации или о наследстве.

4.Межевой план – устанавливает границы территории.

5.Градостроительный план – документ, в котором отражены не только границы, но и красные линии, тип земель, разрешенные виды строительства и пр.

6.Топографический план – в нем отражены такие реальные данные, как уклоны, высотные отметки, крупные растения.

Важно, чтобы информация в документах не противоречила друг другу. Анализ позволит сделать правильный выбор, и покупка участка не доставит проблем.

Выписка из ЕГРН

Этот документ является самым важным. В выписке содержатся все актуальные данные об объекте недвижимости на момент запроса:

1.Кадастровый номер

2.Площадь

3.Кадастровая стоимость

4.Категория земель

5.Данные о том, как можно использовать землю (указывается вид)

6.Границы территории (при условии, что сделано межевание)

7.Информация об обременениях (залог, ипотека, арест)

Если участок располагается в зонах, в отношении которых есть особые условия, то в документе отражается эта информация, как и положение лесов, водоемов, если они имеются в пределах границ территории. Обязательно убедитесь, что надел соответствует вашему целевому назначению.

В выдаваемых на участки выписках ЕГРН все данные обезличены. Заказывать ее нужно собственнику или нотариусу. Причем собственнику земли необходимо дать согласие на открытие своих данных. Для этого нужно подать соответствующее заявление.

Оптимально заказывать выписку из ЕГРН на участок дважды. Первый раз при проверке земли перед покупкой. Второй – непосредственно перед сделкой, чтобы исключить мошенничество. Если человек внезапно откажется от сделки без адекватных причин, то есть вероятность, что он не чист на руку и есть проблемы.

Стоит заказать и выписку о переходе прав. Если у дачного участка много раз менялись собственники, то это должно насторожить. Вероятно, покупку земли стоит отложить до выяснения обстоятельств.

Кадастровый план

Это тоже выписка из ЕГРН. Этот план касается кадастрового квартала, а не одного надела. Так можно увидеть, сколько участков соседствует с вами и какие они. Этот план имеет профессиональное назначение, так как обычно его используют инженеры. Но простой человек может обратиться к кадастровой карте, ориентированной на публичное использование. Ее можно найти в интернете.

Межевание

Это важный документ, в котором точно отражены границы земли. При этом границы установлены специалистом и согласованы со всеми соседями. На практике часто встречаются проблемы:

1.межевой план отсутствует;

2.межевание делалось, но неизвестно кем и когда;

3.соседи, несмотря на имеющийся акт согласования, оспаривают границы.

С одной стороны, участки при отсутствии межевания Росреестр отказывается ставить на учет. На практике сделки купли-продажи происходят, поскольку это не противоречит законодательству. В любом случае, если отсутствует план межевания, то будут сложности.

Градостроительный план

Этот документ содержит все нормативные данные:

1.границы территории, ориентиры, площадь и кадастровый номер надела;

2.информация об объектах и зонах, местах, где возможно строительство;

3.данные о красных линиях – места и точки, на которые нельзя заходить на участке и есть ограничения на строительство;

4.ситуационный план – информация об окружении (коммуникации, улица, дорога, развязка и пр.);

5.сведения о видах разрешенного использования земли, например, ИЖС, для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), земли сельскохозяйственного назначения и т.п.;

6.параметры, касающиеся возможного строительства (этажность, отступы);

7.ограничения, которые имеет участок (сервитуты, охраняемая зона и т.п.).

Градостроительный план (ГПЗУ) доступен только для собственника земли, заказать его надо в местной администрации. Можно подать заявку через госуслуги. Услуга бесплатная, на выполнение отводится 2 недели. Так как покупатель сам не может получить ГПЗУ на участок, нужно попросить его у продавца перед заключением сделки. На практике были ситуации, когда сам владелец при продаже не знал, что есть ограничения.

Топографический план

Этот документ является подробным в отношении реальных особенностей земли. Так вы сможете увидеть реальное положение дел даже если участок находится под снегом. Топосъемка делается на платной основе. В основном она необходима для проведения коммуникаций (газ, вода). Но если у продавца есть такой документ, – это большой плюс.

Виталий Саратов

Главный инженер

Стаж 8 лет

Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных

Проверка в интернет-источниках

До покупки в свободном доступе можно найти не все документы. Некоторые нужно долго ждать, а какие-то доступны только собственнику земли. Однако есть сервисы публичного доступа, которые позволяют получить некоторую информацию:

1.Публичная кадастровая карта – вы можете проверить данные этой карты Росреестра и сверить их с имеющимися в вашем распоряжении документами. Помимо Росреестра, у которого снимки могут плохо подгружаться или отсутствовать данные об особых зонах, можно воспользоваться аналогичными сервисами ЕГРП 365 или EGRP Map.

2.Генеральный план развития местности – представляет собой схему территории. Воспользуйтесь сайтом администрации населенного пункта. Там можно найти свалки, заводы, кладбища, промзоны. Территориальное планирование осуществляется на несколько лет вперед. Найдите свой участок на карте и посмотрите окружение.

3.Правила землепользования и застройки – сокращенно их называют ПЗЗ. Найти их можно на сайте администрации, они более наглядные и понятные, чем предыдущий план.

Также можно посмотреть карты свалок и полигонов ТБО. Если рядом с вашим участком обнаружится мусор, то можно обязать власти устранить нелегальную свалку. Можно уточнить в местном департаменте архитектуры и градостроительства планы на территорию. Чтобы потом не оказалось, что рядом пройдет шоссе.

Осмотр на месте

Немаловажным будет осмотр местности и самой земли. Оптимальное для этого время – весна. Именно в этот период можно оценить подтопляемость участка, состояние дорог. Обязательно проверьте подъездные пути. Покупка земли в отдаленных местах с отсутствием нормального подъезда создаёт сложности: лишние затраты, зависимость от погоды и прочие проблемы.

По бумагам также трудно оценить рельеф, особенно при отсутствии топографического плана на участок. Если на участке присутствует уклон, то, вероятнее всего, придется озаботиться выравниванием. А если рядом есть овраг, то возможна эрозия почвы. В таких условиях нужны подпорные стенки, что также потребует серьезных вложений. Стоит иметь в виду, что выравнивание и усиление склонов – это работа для специалистов. Экономить на этом нельзя!

Непосредственно на участке оценивают положение коммуникаций. Часто встречаются ситуации, когда риелтор говорит, что газовая труба рядом. По факту, после покупки земли, выясняется, что трубопровод в километре и придется выложить миллион газовикам, чтобы они подвели газ. Тоже касается водопровода и электричества.

Если есть соседние участки, на которых уже живут или строятся люди, то неплохо было бы с ними пообщаться. Некоторые с радостью делятся информацией и трудностями, с которыми им пришлось столкнуться, а также любят рассказать о преимуществах земли.

Что делать, если проблемы выявлены после покупки?

К сожалению, никто не застрахован и от ошибок. В реальной жизни бывают случаи, когда покупка земли уже совершена и спустя некоторое время новый владелец сталкивается с какой-то проблемой, которая ставит его в тупик. Например, он не может использовать участок так, как хотел или возникли сложности. Первое желание – отказаться от сделки, если договор купли-продажи предусматривает такой вариант.

Согласно законодательству, продавец должен предоставить покупателю товар, который соответствует договору по качеству и свойствам. Иначе сделка может быть расторгнута. Участок не является исключением. Однако при возникновении спорных ситуаций продавцы отказываются на добровольный возврат средств. Да и вообще, мало какой продавец добровольно откажется от сделки. Приходится оспаривать ее в суде.

Если со стороны покупателя не была осуществлена проверка участка, то это аргумент против него. Потребуется доказать, что возможности узнать о недостатках не было. К тому же договор купли-продажи иной раз не оставляет возможности простого отказа. Именно поэтому лучше владеть информацией об участке заранее, прежде чем совершить покупку земельного участка. Иначе можно столкнуться с проблемами. Например, вы приобрели землю, чтобы построить коттедж, а сделать это будет нельзя.

Проблемы с рельефом, уборкой и расчисткой территории, выравниванием, дренажом решить можно. И лучше доверить эту задачу специалистам, как и ландшафтное проектирование. Специалисты Землечист помогут вам выполнить все эти работы! Также наши эксперты, готовы помочь оценить участок, пока вы не совершили куплю-продажу.

Оцените статью

5.00

голосов 4 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

Спасибо за ваш голос!