Как выбрать участок под строительство дома
19.06.2023
7 мин
Подписаться
Автор: Виталий Саратов
Строительство дома — это сложный процесс, который отнимает много финансовых и трудовых ресурсов. Во многом их величина будет напрямую зависеть от конкретных особенностей выбранного участка. От правильного выбора, зависит не только сроки и затраченные средства на строительство и устранение всевозможных недостатков, но и комфорт последующего проживания. Какие же факторы нужно учесть при покупке таких объектов недвижимости и на что обратить внимание перед совершением сделки?
Свой дом на земле с садом и баней— мечта. Чтобы её осуществить, требуется подобрать участок, который будет подходить под назначение и стиль жизни.
Встречаются ситуации, когда перед покупкой человек не уточнил данные государственного реестра недвижимости. В результате приобретение невозможно использовать для своих целей, так как земля лежит в природоохранной зоне.
Поэтому важно знать, на что обратить внимание при покупке участков. Мы расскажем, как выбрать хороший участок под строительство.
Выбор земельного участка сравним с чашей весов, а не фильтром, который приведет к одному идеальному решению — его не существует. Правильной схемой будет учёт большинства факторов и их трезвое взвешивание.
Выбор участка сравним с чашей весов, а не фильтром или воронкой, которые могут привести к одному единственному идеальному решению — его не существует. Правильной схемой будет учёт большинства факторов и их трезвое взвешивание,чтобы потом не пришлось жалеть о покупке.
Что важно учесть при выборе участка
Чтобы подобрать земельный участок для строительства, первое, что необходимо сделать – ответить себе на один важнейший вопрос – цель и тип использования территории.Если это дача, куда вы за город будете приезжать иногда отдыхать и проводить отпуск, то местоположение недвижимости будет одним. Если же вы планируете жить в доме круглый год, то требования будут иные. Речь идет, конечно, об инфраструктуре.
Если вам нужен участок для дачного дома, то он может располагаться в удалении от всех городских и социальных объектов, тем более от шоссе, заводов и т.п. объектов. Светошумовое воздействие и пыль от дороги негативно сказываются на отдыхе. Да и в целом, от работы такой участок должен быть на значительном расстоянии, как и от шоссе, заводов и складов. В город должно быть удобно добраться, но он должен быть на расстоянии. Желательно, чтобы в выбранном месте недалеко был водоем для купания и рыбалки, а также лес. Но все же в удалении, чтобы вы не сталкивались с подтоплением. Но дороги должны быть нормальные, ведь вам в любом случае должно быть удобно добираться.
Когда вы планируете жить на личном участке круглый год, то лучше будет крупный населенный пункт – небольшой город или село. В поселке поблизости к дому для постоянного проживания должна быть школа, детский сад, поликлиника, больница, остановка транспорта, аптека и магазины с товарами первой необходимости. При этом до социальных объектов должно быть несложно добираться. Желательно, чтобы вам было удобно и относительно быстро добираться и до работы. Если приходится каждый день ездить в другой город, то это сложно!
Как уже отмечалось выше обязательно нужны дороги, и они должны быть не грунтовые. Этот момент будет важен уже на этапе строительства вашего дома. Техника должна беспрепятственно проезжать, ведь вам, как минимум, потребуется доставить на участок строительные материалы. Да и для дальнейшего использования это очень важно, поэтому уделите внимание и этому вопросу.
В некоторых СНТ действуют запреты или ограничения на проезд крупнотоннажной и крупногабаритной техники по дорогам. Лучше узнать этот факт заранее, а не при покупке участка.
Ландшафт и рельеф участка
Второй важный момент при выборе участка под строительство — ландшафт. Место не должно быть водосбором. Это может быть незаметно для неопытного глаза. Можно ознакомиться с картой топографической съёмки, в которой будут указаны перепады высот. Рядом могут располагаться ключи, ручьи, поэтому грунтовые воды находятся близко к поверхности, строительство дома и выращивание сада на даче будет сильно осложнено. Даже дренаж будет бесполезен.
Аналогичная ситуация, если вы выбираете земельный участок на берегу реки или другого водоёма. Жить на берегу романтично, но придётся отказаться от подвала, погреба, а также столкнуться с морозным пучением грунта. Водоёмы имеют тенденцию выходить из берегов при активном таянии снега или после обильных осадков. Это будет подтапливать ваш участок, превращая его в болото.
Проще всего строить, если площадь более или менее ровная, но иной раз бывает сильный перепад высот на участке. Некоторые посчитают рельефные особенности достоинством – можно построить многоуровневый коттедж. На таком участке открывается потрясающий вид. Но будьте готовы к существенному удорожанию строительства, поскольку потребуется завоз земли, выравнивание или же укрепление склона, террасирование. Форма территории тоже важна. В идеале она должна быть прямоугольной. Так проще планировать.
Все вышеназванные факторы можно определить до визуального осмотра участка. Карты находятся в свободном доступе и уточнить местоположение, высотные характеристики объектов можно с их помощью.
Виталий
Главный инженер
Стаж более 10 лет
Границы участка и его площадь
Размер земли – еще один критерий при покупке загородного надела. Очень большая территория будет стоить дороже и требовать внимания. Если земельный участок маленький, то не построишь большого дома. В среднем на участке в 10 соток можно разместить одноэтажный коттедж площадью 100 кв.м. Хотите больше, придется задуматься о втором этаже. Строительство в два этажа обойдется примерно на треть дороже. Жить в одноэтажном жилье безопаснее и комфортнее, особенно при наличии детей. Старые люди тоже комфортнее ощущают себя на одном уровне.
Если рассматривается вариант использования участка под сад и огород, планируется теплица, то для этого нужна площадь. Мечтаете о бане, бассейне, беседке и сарайчике? Рассчитайте, сколько потребуется площади, чтобы все уместить.
Большинство земельных участков имеет границы со смежными территориями. Обязательно уточните вопросы межевания. Часто в кадастровом учете или при межевании участков допускаются ошибки, и границы могут пересекаться.
Нередко загородные участки накладываются друг на друга. Судебное разбирательство и землеустроительная экспертиза – лишние финансовые затраты. Разрешение конфликтов между собственниками участков отнимает много времени.
Особенности грунта
На первый взгляд сложно определить тип грунта на участке. А этот фактор тоже влияет на выбор и процесс использования участка. От этого зависит необходимость в дренаже, завозе плодородной земли, а также выбор того или иного типа фундамента. Глины удерживают влагу, и она стоит на поверхности очень долго. Торфяники не подходят для капитального строительства. Но визуально определить это сложно, как и близость залегания грунтовых вод. А жить в сырости на своем участке, вряд ли кто захочет.
Степень увлажненности земли можно определить по растениям, которые преобладают. Если это камыши – участок заболоченный. Любители влаги: береза, дербенник, верба, брусника. Тип грунта на участке можно определить экспериментом: возьмите в руку горсточку земли слегка ее увлажните, скатайте шарик. Из песчаной почвы вы не сможете сделать. Попробуйте сделать колбаску и согнуть ее в кольцо. Идеально гладкое кольцо получится только из глины. Суглинок потрескается при сгибании. Если на земельном участке растут сосны, особенно взрослые растения, то почва песчаная, хорошо дренированная.
Более точную информацию о глубине залегания грунтовых вод и типе грунта можно узнать при помощи геологических исследований на загородных участках. Но есть и растения индикаторы – полевица белая и овсяница луговая скажут, что глубина залегания 1-1,5 метров, а подорожник, пырей ползучий и луговой клевер – более 1,5 метра. При поверхностно расположенных грунтовых водах хорошо растет осока.
Коммуникации
Участок, на котором уже проведены газ, водопровод, электричество, стоит дороже. Но экономить на этом не стоит. Вопросы подведения коммуникаций до участков трудоемкие и затратные. Если доступ к электричеству имеется практически везде, то с газом есть проблемы. Поэтому, когда приобретаете земельный участок, следует обязательно уточнить эти детали.
Можно встретить объявления с подписью «газ будет подведен в следующем году». Это как в случае с дорогой, с участками такое «завтра» не наступает никогда. Выхода два – смириться с печным отоплением дома или отдать предпочтение электрическому.
Если нет водопровода, то можно сделать скважину. Аналогично с канализацией – нет общей системы, необходимо позаботиться о септике, который важно обустроить в правильном месте. Все это будет также накладывать след на затраты при строительстве дома и жизни на участке. Забота о коммуникациях – это первый этап в любом строительстве.
Связь и интернет
Важно проверить покрытие сотовой связью и наличие интернета на участке. Без связи не удастся вызвать такси или скорую медицинскую службу, не говоря уже о каких-либо развлечениях. В минимальном требовании – хотя бы один оператор должен предоставлять хорошее покрытие и услуги интернета. Хотите выбрать хороший участок, следует узнать данный факт. Дело не только в социальных сетях, но и работе, ведь многие сейчас работают дистанционно и должны постоянно поддерживать связь.
Время года для покупки
Не самый очевидный фактор, но выбирать участок нужно весной или осенью. В этот период уровень воды находится в показательном значении. Видны лужи и проблемы на поверхности земли, которые будут мешать в строительстве и последующей жизни на местности: подтопление, водосбор и т.п. Весной территория еще не заросла травой и можно увидеть микрорельеф.
Летом участок может показаться нормальным и можно совершить ошибку – выбрать низину. В зимний период землю покрывает снег и невозможно ничего увидеть. Но зимний осмотр позволяет провести анализ состояния дорог (чистят или нет).
Юридические моменты
Участок для строительства дома должен быть чистым с юридической точки зрения, чтобы не было обременений Стандартный набор документов для участков:
1.Регистрация права собственности;
2.Свидетельство собственности;
3.Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с указанием категории земли и ВРИ (если есть обременения, они будут указаны);
4.Кадастровый паспорт;
5.Справка о нормативной стоимости земли;
6.Разрешение со стороны органов опеки, со стороны супруги и т.п.;
7.Подтверждение отсутствия ограничений и обременений: арест, ипотека, залог.
Определите тип населенного пункта. В СНТ недвижимость стоит дешевле, в коттеджном поселке – дороже. Узнайте вид разрешенного использования (ВРИ). Например, земельные участки для ИЖС или ЛПХ позволяют строить жилье. А на землях лесного фонда постройка жилого дома запрещена. Если вы покупаете участок для дачи и планируете держать сельхозживотных, выбирайте ЛПХ. На землях ИЖС это запрещено. Выписку из единого государственного реестра (ЕГРН), где указан вид разрешенного использования (ВРИ), можно запросить самостоятельно. Должны отсутствовать разные виды ограничений и обременений. Это можно найти в сведениях государственного реестра недвижимости.
Безопасность
Этот фактор относится к особенностям районов населенного пункта. Если выбираете подходящий участок на окраине, то это не только тишина, но и повышенная криминогенная обстановка. Дома на окраине привлекают злоумышленников. Если покупаете такой участок, то придется потратиться на систему безопасности. Познакомьтесь с ближайшими соседями. Когда приобретаете земельный участок, узнайте, в каком обществе вам придется находиться.
Нежелательно выбирать участок рядом с кафе, барами и пивными, а также прочими зонами отдыха, включая спортивные детские площадки, пляжи. Постоянный шум и гулянки, особенно ночью и утром могут стать серьезной проблемой для дачи.
Помощь специалиста в выборе участка
Большинство риелторских компаний и юристы видят цель в заключении сделки, и их не интересуют проблемы покупателя. Люди руководствуются при выборе участков бюджетом. Но экономия может выйти боком. Например, вы купили участок дешево, а потом выясняется, что дороги нет. Или достается территория водосбора и потребуются немыслимые усилия, чтобы обеспечить комфортное жилье, смирившись с постоянной сыростью. Порой с участками бывает, что вид его разрешенного использования совершенно не подходит и даже препятствует строительству. Нужно было позаботиться о выписке из Единого государственного реестра недвижимости, чтобы узнать такие детали. Помимо вида разрешенного использования важно узнать о наличии ограничений, обременений.
Идеальное решение – воспользоваться услугами специалистов, которые помогут найти оптимальные варианты участков под строительство, отвечающие вашим требованиям. Юристы подскажут, как получить данные из государственного реестра недвижимости и ГПЗУ. Такой подход даст максимальный эффект при заключении сделки. Так вы сможете воплотить в реальность свою мечту о доме на земле.
Специалисты компании Землечист готовы помочь в выборе участков.
Похожие статьи по темам
05.08.2024
6мин
